Kira Tespit Davası Nedir? Şartları, Süresi, 5 Yıl Kuralı ve Emsal Kararlar

Türkiye’de son yıllarda kira piyasasında yaşanan hızlı artışlar nedeniyle kira tespit davası, hem kiraya verenler hem de kiracılar açısından en çok araştırılan hukuki konular arasında yer almaktadır. Özellikle büyük şehirlerde kira bedellerinin piyasa koşullarından uzaklaşması, kira sözleşmelerinin uzun yıllar devam etmesi ve ekonomik değişimler bu davaların sayısının artmasına neden olmuştur.

Hukuki uygulamada kira tespit davası, kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesini sağlayan önemli bir dava türüdür. Bu dava uygulamada farklı isimlerle de anılmaktadır. Bunlar arasında:

yer almaktadır.

Bu kapsamlı rehberde kira tespit davası ile ilgili şu sorulara ayrıntılı cevap verilecektir:

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kiralanan bir taşınmazın kira bedelinin mahkeme tarafından emsal kira bedelleri ve piyasa koşulları dikkate alınarak yeniden belirlenmesini sağlayan davadır. Bu dava özellikle mevcut kira bedelinin piyasa değerinin altında kaldığı durumlarda açılır.

Mahkeme kira bedelini belirlerken şu kriterleri dikkate alır:

  • Taşınmazın konumu
  • Taşınmazın büyüklüğü
  • Taşınmazın kullanım amacı
  • Bölgedeki emsal kiralar
  • Ekonomik koşullar

Bu nedenle uygulamada emsal kira davası(veya kira emsal davası) gibi kavramlar da kullanılmaktadır.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

En çok merak edilen konulardan biri kira tespit davası ne zaman açılır sorusudur. Türk Borçlar Kanunu’na göre kira bedelinin yeni kira dönemi için belirlenebilmesi amacıyla açılan davalar belirli süre kurallarına tabidir.

Genel kurala göre kira tespit dava açma süresi yeni kira döneminden en az 30 gün önce şeklindedir. Bu süre içinde dava açılmazsa yine en geç bu süre içerisinde kiracıya yazılı ihtar gönderilmesi gerekir. Kira sözleşmesinde geçerli bir artış maddesi mevcut olması halinde ise kira tespit davası açma süresi değişebilmekte ve duruma göre kira dönem içerisinde dava açılabilmektedir.

Kira Tespit Davası İhtar Şartı

Bazı durumlarda kira tespit davası ihtar şartı ortaya çıkar. Eğer dava yeni kira döneminden 30 gün önce açılmamışsa kiraya veren tarafından kiracıya yazılı ihtar gönderilmelidir.

Bu ihtar:

Bu sayede açılan dava yeni kira dönemi için geçerli olur.

Kira Tespit Davası Şartları

Bir kira tespit davası açılabilmesi için bazı temel koşulların bulunması gerekir. Bu koşullar uygulamada kira tespit davası şartları olarak adlandırılır.

Başlıca şartlar şunlardır:

  1. Geçerli bir kira sözleşmesi bulunması
  2. Davanın kiracı veya kiraya veren tarafından açılması
  3. Yeni kira dönemi için kira bedelinin belirlenmesinin talep edilmesi
  4. Dava açma süresine uyulması

Bu şartlar sağlandığında mahkeme kira bedelini belirlemek için bilirkişi incelemesi yaptırabilir.

TBK Kira Artış Oranı Nedir?

Kira artış oranı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Yeni dönemde kiraya zam ne zaman yapılır sorusunun yanıtı, sözleşmenin yenilendiği aydır. Bu artışın sınırı ise Türk Borçlar Kanunu kira artış oranı kuralları çerçevesinde çizilir. İlgili oran, Türk Borçlar Kanunu 344 kira artışı maddesine göre TÜFE’nin 12 aylık ortalamasıdır (TBK kira artış oranı). Taraflar sözleşmede farklı bir oran belirlemişse bu durumda kira artışı TÜFE’den yüksek olmadıkça bu orana göre yapılır. Kiracının temerrüdü (ödememe) durumunda ise süreç tespitten çıkar ve TBK 315 kapsamındaki tahliye ihtarlarına tabi olur.

Kira Sözleşmesi 5 Yıl Dolduktan Sonra Kira Nasıl Belirlenir?

Kira hukukunda en önemli konulardan biri 5 yıl kuralıdır. Kira sözleşmesi 5 yıl dolduktan sonra, kira bedeli yalnızca TÜFE ortalaması oranına göre artırılmaz.

Bu nedenle uygulamada sıkça şu sorular sorulmaktadır:

Mahkeme şu kriterleri dikkate alarak kira bedelini belirleyecektir:

Mahkeme bu inceleme ve değerlendirmeyi genellikle bilirkişi raporu ile yapar.

Kira Tespit Davasında Emsal Kiraların Önemi

Bir kira tespit davası açısından en önemli kriterlerden biri emsal kiralardır. Mahkeme şu kriterleri inceler:

  • Aynı mahalledeki benzer taşınmazlar
  • Taşınmazın büyüklüğü
  • Kullanım amacı
  • Kira piyasası verileri

Bu nedenle uygulamada emsal kira davası (veya kira emsal davası) gibi kavramlar ortaya çıkmıştır.

Kira Tespit Davası Bilirkişi Raporu

Mahkemeler kira bedelinin belirlenmesi için çoğunlukla bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi raporunda şu konular incelenir:

  • Emlak rayiçleri
  • Bölgedeki kira bedelleri
  • Taşınmazın fiziksel özellikleri

Hazırlanan kira tespit davası bilirkişi raporu mahkeme kararında önemli rol oynar.

Kira Tespit Davası Emsal Kararlar

Mahkemeler kira bedelini belirlerken önceki yargı kararlarını da dikkate alır. Yargıtay kararları ve mevzuata göre kira bedeli belirlenirken şu kriterler dikkate alınmalıdır:

  • Emsal kiralar
  • Taşınmazın özellikleri
  • Ekonomik koşullar

Kira Uyarlama Davası ile Kira Tespit Davası Arasındaki Fark

Uygulamada kira uyarlama davası ile kira tespit davası sıklıkla karıştırılır. Temel fark şu şekildedir; kira tespit davası kira bedelinin yeniden belirlenmesini sağlarken kira uyarlama davası sözleşme şartlarının ekonomik değişiklikler nedeniyle değiştirilmesini sağlar.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Bir kira tespit davası süresi birçok faktöre bağlıdır. Genellikle ilk derece mahkemesindeki davalar 1 ila 1,5 yıl arasında sonuçlanabilmektedir.

Süreyi etkileyen faktörler şunlardır:

Örnek Kira Tespit İhtarı

İHTARNAME ŞABLONU

İHTAR EDEN (KİRAYA VEREN): [Ad Soyad / Ünvan – T.C. Kimlik / VKN] ADRES: [Kiraya Verenin Adresi]

VEKİLİ: [Avukat Adı Soyadı] ADRES: [Hukuk Bürosu Adresi]

MUHATAP (KİRACI): [Ad Soyad / Ünvan – T.C. Kimlik / VKN] ADRES: [Kiracının Mernis veya Bilinen Son Adresi / Kiralananın Adresi]

KONU: [GG.AA.YYYY] başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin Türk Borçlar Kanunu m. 344/3 ve m. 345 hükümleri gereğince [Talep Edilen Yeni Kira Bedeli] TL olarak güncellenmesi ve tespiti ihtarıdır.

AÇIKLAMALAR:

  1. Müvekkilimize ait ve mülkiyeti uhdesinde bulunan “[Kiralananın Tam Adresi]” adresindeki taşınmazda, [GG.AA.YYYY] başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince kiracı olarak bulunmaktasınız. Halihazırda ödemekte olduğunuz aylık kira bedeli [Mevcut Kira Bedeli] TL’dir.
  2. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 5 (beş) yıllık yasal süresini doldurmuştur. Ülkemizin içinde bulunduğu güncel ekonomik koşullar, TÜFE oranlarındaki artışlar, kiralanan taşınmazın konumu, niteliği ve bölgedeki emsal kira bedelleri göz önüne alındığında; ödemekte olduğunuz kira bedeli piyasa rayiçlerinin ve hakkaniyetin çok altında kalarak sembolik bir rakama dönüşmüştür.
  3. Bu doğrultuda, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 3. fıkrası gereğince, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yeni dönemi olan [Yeni Dönem Başlangıç Tarihi: GG.AA.YYYY] tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, aylık net/brüt kira bedelinin [Talep Edilen Yeni Kira Bedeli] TL olarak güncellenmesini talep etme zorunluluğu hasıl olmuştur.
  4. İşbu ihtarname ile yasal süresi içerisinde bildirimde bulunarak; [Yeni Dönem Başlangıç Tarihi: GG.AA.YYYY] tarihinden itibaren başlayacak olan yeni kira döneminde aylık kira bedelinin [Talep Edilen Yeni Kira Bedeli] TL olarak ödenmesini, aksi takdirde TBK m. 345 uyarınca arabuluculuk sürecinin ardından mahkeme nezdinde “Kira Bedelinin Tespiti Davası” ikame edileceğini ihtaren bildiririz.

SONUÇ VE İSTEM:

Yukarıda açıklanan nedenlerle; fazlaya ilişkin her türlü talep ve dava hakkımız saklı kalmak kaydıyla, yeni kira döneminin başlangıcı olan [GG.AA.YYYY] tarihinden itibaren aylık kira bedelinin [Talep Edilen Yeni Kira Bedeli] TL olarak sözleşmede belirtilen banka hesabına eksiksiz yatırılmasını talep ederiz. Aksi halde aleyhinize yasal yollara başvurulacağını, açılacak dava neticesinde oluşacak yargılama giderleri, arabuluculuk ücreti ve vekalet ücretinin tarafınıza yükletileceğini vekil eden adına ihtaren bildiririm. [Tarih: GG.AA.YYYY]

İhtar Eden Vekili Av. [Ad Soyad] (İmza)

Sayın Noter; Üç nüshadan ibaret işbu ihtarnamenin bir nüshasının hızlı tebligat (APS) vasıtasıyla muhataba tebliğini, bir nüshasının dairenizde hıfzını, tebliğ şerhini havi diğer nüshasının ise tarafımıza verilmesini talep ederim.

Kira Tespit Davası Sık Sorulan Sorular

Evet. Kiracı da kira bedelinin fazla olduğunu düşünüyorsa kira tespit davası açabilir.

Bu davalar Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.

Genellikle kira tespit kararları yeni kira döneminden itibaren uygulanır. Fakat sözleşmede kira atışına ilişkin madde varsa TBK 345 kapsamında dönem başlangıcından itibaren kira bedelinin tespiti istenebilir.

Sonuç

Kira piyasasında yaşanan değişimler nedeniyle kira tespit davası, kira bedelinin piyasa koşullarına uygun hale getirilmesini sağlayan önemli bir hukuki araçtır.

Ancak bu davalarda:

gibi hukuki düzenlemelerin doğru şekilde değerlendirilmesi gerekir.

Bu nedenle kira bedelinin yeniden belirlenmesi sürecinde gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan destek alınması büyük önem taşımaktadır.

Yasal Uyarı: Bu web sitesinde/makalede yer alan tüm içerikler yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her hukuki uyuşmazlık kendi somut olayının özelliklerine göre farklılık gösterdiğinden, buradaki bilgilere dayanılarak doğrudan işlem yapılması tavsiye edilmez. Sitenin ziyaret edilmesi veya iletişime geçilmesi kendiliğinden bir avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. İçeriklerin kullanımından doğabilecek doğrudan veya dolaylı zararlardan sorumluluk kabul edilmemektedir.

Etiketler:, , , , , , , , , , , , , ,

Comments are closed