Kira Tahliye Davası Nedir? Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? (2026 Güncel Rehber)
Gayrimenkul hukuku, mülkiyet hakkı ile barınma ve ticaret özgürlüğünün kesiştiği son derece hassas bir alandır. Günümüzde kira davaları ve özellikle tahliye davaları, adliyelerin en yoğun iş yükünü oluşturan dosyaların başında gelmektedir. Bu çalışmada, Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi (BAM) içtihatları ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ışığında, mülk sahipleri ve kiracılar için kapsamlı bir kira tahliye rehberi bulabilirsiniz.
Tahliye Nedir ve Hukuki Temelleri Nelerdir?
Hukuk sistemimizde tahliye nedir ve tahliye ne demek hukuk dilinde nasıl tanımlanır? Kiralanan taşınmazın zilyetliğinin, kanunda belirtilen haklı sebeplerle kiraya verene teslim edilmesine kiralananın tahliyesi denir. Taraflar arası uyuşmazlıklarda başvurulan yasal yola ise tahliye davası adı verilir.
Mülga 6570 sayılı yasadan kaynaklanan uyuşmazlıklar, günümüzde yerini 6098 sayılı TBK hükümlerine bırakmıştır. Toplumda zaman zaman kiracı koruma kanunu veya kiracıları koruma kanunu gibi resmi olmayan isimlerle anılan yasalar aslında zayıf konumda olan kiracıyı koruma ilkesine dayanan TBK hükümleridir. Ancak kanun, belirli şartlar oluştuğunda mülk sahibine de kiracıyı tahliye etme yolları sunar.
Kiracıyı Evden Çıkarma Yolları ve Kanuni Sebepler
Kiraya veren ev sahibi veya işyeri sahibi, ev sahibinin kiracıyı çıkarma koşulları oluşmadan tek taraflı olarak sözleşmeyi feshedemez. Hukukumuzda tahliye sebepleri, TBK 350, 351, 352. maddelerinde ve diğer ilgili yasa maddelerinde sınırlı (numerus clausus) olarak sayılmıştır. Kiracıyı tahliye sebepleri temel olarak ikiye ayrılır: Kiracıdan kaynaklanan sebepler ve kiraya verenden kaynaklanan sebepler.
Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
Temerrüt ve Kira Bedelinin Ödenmemesi:
Kira ödemeyen kiracı tahliye edilebilir mi? Evet. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye, en sık karşılaşılan durumdur. Eksik ödenen kira bedeli tahliye sebebi sayılır. Peki, kaç kira ödenmezse tahliye davası açılabilir?
- Mülk sahibi, birikmiş kira alacağı ve tahliye talepli olarak icra müdürlüğü vasıtasıyla kira alacağı ve tahliye için icra takibi örnek 13 belgesi gönderir.
- Kiracıya 30 gün süre verilir. Bu sürede ödeme yapılmazsa temerrüt nedeniyle tahliye davası açılır. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası yargıtay kararları uyarınca ihtarnamenin tebliği ve sürelerin hesabı katı kurallara tabidir.
- Ayrıca kiranın geç ödenmesi tahliye sebebidir; bir kira yılı içinde iki haklı ihtar çeken malik, yıl sonunda dava açabilir (TBK 352/2). Türk borçlar kanunu 352 madde bu hususu düzenler.
Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye:
Kira sözleşmesi tahliye taahhütnamesi, kiracının taşınmazı belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan etmesidir.
- Kira sözleşmesi ile aynı tarihli tahliye taahhüdü Yargıtay tarafından geçersiz sayılır. Belge, kiralanan teslim edildikten sonra imzalanmalıdır.
- Vatandaşlar sıkça kira tahliye taahhütnamesi örneği, kira tahliye taahhütnamesi örneği word veya kira tahliye taahhütnamesi pdf formatlarında belgeler aramakta, hatta kira tahliye taahhütnamesi örneği 2021 gibi eski şablonları kullanmaktadır. Ancak teknik hatalar (örn: düzenleme tarihi olmayan tahliye taahhüdü) belgenin iptaline yol açabilir.
- Geçerli bir belge varsa, kirasını düzenli ödeyen kiracı nasıl tahliye edilir sorusunun yanıtı taahhütnameye dayalı icra takibi veya davadır.
Sözleşmeye Aykırılık ve Özen Yükümlülüğü:
Kira sözleşmesine aykırılık nedeniyle tahliye, kiracının mülke zarar vermesi veya komşularla iyi geçinmemesi durumunda gündeme gelir. Apartmanda rahatsızlık veren kiracı nasıl çıkarılır ve apartman sakinlerinin imza toplaması ile tahliye mümkün müdür? Evet, apartman huzurunu bozan ev sahibi ve kiracı nasıl tahliye ediliyor sorusuna yönelik TBK ve kat mülkiyeti kanunu kiracı tahliye mekanizmaları devreye girer. Ayrıca alt kiraya verme yasağı tahliye nedeni olup, izinsiz devrelerde alt kiracıya tahliye davası açılır.
Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK 350):
Türk Borçlar kanunu 350 (borçlar kanunu 350 madde) uyarınca; ev sahibinin eve ihtiyacı olması, eşinin veya çocuklarının konut ya da işyeri gereksinimi varsa tahliye davası açılabilir. Belirli süreli kira sözleşmesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye için sözleşme bitimi beklenirken, belirsiz süreli kira sözleşmesi ihtiyaç sebebiyle tahliye için fesih bildirim sürelerine uyulmalıdır. İşyeri tahliye sebepleri arasında da malikin o işyerine ticari ihtiyacının olması yer alır.
Yeni Malikin İhtiyacı (TBK 351):
Evin satılması durumunda kiracının tahliyesi mümkündür. Ev satılınca kiracının durumu ne olur? Yeni malik eski kira sözleşmesiyle bağlı mıdır? Evet, bağlıdır. Ancak yeni ev sahibi kiracı tahliye sürecini işletmek için tapu devrinden itibaren 1 ay içinde ihtarname çekerse, 6 ay sonra dava açabilir. Bu hak, satın aldığım evden kiracı çıkmıyor diyenler için satılan evden kiracının çıkma süresi olarak belirlenmiştir. Bu durumda da yeni malik olan kişinin, kiracının tahliyesini sağlamak için samimi bir ihtiyacının mevcut olması gerekmektedir.
10 Yıllık Uzama Süresi:
10 yıl kira tahliye kuralı çok etkilidir. 10 yılı geçen kiracının tahliyesi (sözleşme süresi + 10 yıllık uzama), hiçbir gerekçe gösterilmeksizin malikin talebiyle mümkündür. 10 yıllık kira sözleşmesinde tahliye ve 15 yıllık kiracının tahliyesi işlemleri TBK 347 dava açma süresi kapsamında en az 3 ay önceden yapılacak bildirimle gerçekleşir.
Dava Süreci, Mahkemeler ve Süreler
Tahliye davası nerede açılır ve tahliye davası hangi mahkemede açılır? * Genel kural olarak kiralananın tahliyesi davası ve tüm kira davaları Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür (kiracı ev sahibi davalarına hangi mahkeme bakar sorusunun cevabıdır).
- Ancak ilamsız icra takibine itiraz edilmemesi veya itirazın kaldırılması yoluyla icra hukuk mahkemesinde tahliye davası (veya icra hukuk tahliye davası) açılması da mümkündür.
Kiracı ev sahibi davaları ne kadar sürer?
- Ev tahliye davası ne kadar sürer? Ortalama 1-2 yıl.
- İşyeri tahliye davası ne kadar sürer? Benzer şekilde Sulh Hukuk mahkemelerinde 1- 2 yılı bulabilir.
- İcra yoluyla tahliye ne kadar sürer? İtiraz olmazsa aylar içinde, mahkeme sürecine girerse 6-12 ay sürebilir.
- Tahliye davası kaç ay sürer hesaplamasına BAM ve Yargıtay aşamaları da eklenmelidir.
- Kiracı tahliye davasına gelmezseusulüne uygun tebligat yapıldığı takdirde dava gıyabında görülmeye devam eder, hukuki yokluk davanın reddi anlamına gelmez.
- Tahliye davası harca esas değer, yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanarak kiraya veren tarafından tahliyesi istenenkiracı tahliye davası masrafları (veya kiracı tahliye davası ücreti) yatırılır.
Özel Durumlar ve Yanılgılar
- Sözleşme Yokluğu:Kira sözleşmesi olmadan tahliye, kira sözleşmesi olmayan kiracı nasıl tahliye edilir veya kira sözleşmesi yoksa tahliye mümkün mü? Sözleşme yok kiracı evden çıkmıyor diyen bir malik, fiili ödemelerle (dekont vb.) kira ilişkisini ispatlayarak sözlü kira sözleşmesi tahliye kurallarını işletebilir. Kira sözleşmem yok kiracıyı nasıl çıkarırım endişesi yersizdir, adi kira sözleşmesi tahliye (veya adi kira) hükümleri geçerlidir. Ancak kira sözleşmesi yapmayan ev sahibi cezası vergi mevzuatı açısından gündeme gelebilir.
- Ölüm Hali:Kiraya verenin ölümü halinde tahliye mirasçılar tarafından istenebilirken, kiracının ölümü halinde kira sözleşmesi mirasçıları bağlayarak devam edebilir. Kiraya verenin ölümü halinde kira sözleşmesi sona ermez, mirasçılar taraf olur.
- Dava Sırasında Değişiklikler:Kira tespit davası devam ederken tahliye davası açılmasına hukuki bir engel yoktur. Tahliye davası devam ederken kira artışı yapılabilir veya kira tespiti talep edilebilir. Kiracı tahliye davası sırasında evi boşalttı ise dava konusuz kalır ancak yargılama giderleri haklılık durumuna göre hükmedilir.
- Erken Tahliye ve Tazminat:Erken tahliye durumunda kiraya verenin tazminat hakkı olduğu gibi, ihtiyaç nedeniyle haksız tahliyelerde (TBK 355) erken tahliye nedeniyle tazminat davası dilekçe örneği ile kiracının tazminat hakkı aranabilir. Kiracı ev sahibini mahkemeye verebilir mi?Evet.
Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Süreci
Kira hukuku dinamiklerinde son dönemde yaşanan en büyük usuli değişiklik arabuluculuk kurumunun devreye girmesi olmuştur. Yargı sisteminin iş yükünü hafifletmek, taraflara daha hızlı ve masrafsız bir çözüm sunmak amacıyla kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı (zorunlu) haline getirilmiştir.
Peki, hukuki uyuşmazlıkların çözümünde arabuluculuk ne zaman başladı? 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla geçerli olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuk halleri kapsamına alınmıştır. Bu tarihten sonra açılacak olan uyuşmazlıklarda adliyeye gitmeden önce arabulucuya başvurmak kanuni bir zorunluluktur.
Hangi Davalarda Arabuluculuk Zorunlu?
Müvekkillerimiz sıklıkla “arabuluculuk hangi davalarda zorunlu” sorusunu yöneltmektedir. Türk hukuk sisteminde zorunlu arabuluculuğa tabi davalar giderek genişletilmiştir. Mülkiyet ve kira bağlamında ele aldığımızda;
- Tahliye davasında arabuluculuk (İlamsız icra takibi yoluyla yapılan tahliye talepleri hariç, doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak tüm tahliye davalarında),
- Kira tespit davası arabuluculuk (Kira bedelinin yeniden belirlenmesi davalarında),
- Kira alacağı arabuluculuk (Ödenmeyen kiraların tahsili amacıyla açılan alacak davalarında),
- Kira uyarlama davalarında arabuluculuk zorunludur.
Yani taraflar arasındaki kira sözleşmesi zorunlu arabuluculuk şemsiyesi altındadır. Örneğin salt bir tahliye davası arabuluculuk görüşmesi yapılmadan, doğrudan dava açılarak mahkemeye taşınırsa, dava “dava şartı yokluğundan” usulden reddedilecektir.
Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler?
Genel hatlarıyla kirada arabuluculuk; bağımsız ve tarafsız bir arabulucunun, ev sahibi kiracı arabuluculuk görüşmelerini yöneterek tarafların kendi çözümlerini üretmelerini sağlamasıdır.
- Bu süreci sadece ev sahibi değil, hak ihlaline uğradığını düşünen kiracı arabuluculuk başvurusu yaparak da başlatabilir (örneğin depozitonun iadesi talebiyle).
- Uygulamada kira arabuluculuk görüşmeleri maksimum 3 hafta sürer, zorunlu hallerde bu süre arabulucu tarafından en fazla 1 hafta uzatılabilir. Toplam 4 haftanın sonunda anlaşma sağlanamazsa “anlaşmama son tutanağı” düzenlenir ve bu tutanakla birlikte dava açılabilir.
S.S.S. (Sık Sorulan Sorular)
Yerel mahkemelerde ortalama 1 ila 2 yıl arası sürmektedir.
Kira borcunun ödenmemesi, tahliye taahhüdü, esaslı tadilat, ev sahibinin veya yeni malikin gereksinimi ve 10 yıllık uzama süresinin dolması hallerinde çıkarabilir.
İki haklı ihtar, temerrüt (ödememe), tahliye taahhüdü verilmesi, izinsiz alt kiraya verme ve mülke kasten zarar vermedir.
Noter kanalıyla ihtarname göndererek veya doğrudan icra takibi ve Sulh/İcra Hukuk Mahkemelerinde tahliye davası açarak çıkarabilir.
Kira sözleşmesinin varlığı banka dekontları, şahit veya faturalar gibi delillerle ispat edilerek normal tahliye prosedürleri işletilir.
Kiracının taahhütname vermesi, bir yılda iki haklı ihtar alması veya kiralananın özelliklerine göre bildirimle tahliye edilmesini düzenleyen mülkün boşaltılması maddesidir.
Dava dilekçesinin kendisine tebliğine rağmen davalı kiracı duruşmaya katılmazsa dava yokluğunda görülmeye devam eder ve delillere göre tahliye kararı çıkabilir.
Gayrimenkul hukukunda taşınmazın boşaltılarak mülk sahibine geri teslim edilmesini ifade eder.
Karar kesinleştikten (veya icraya konulabilir hale geldikten) sonra icra müdürlüğü aracılığıyla kiracıya tahliye emri gönderilir ve zorla boşaltma işlemi yapılır.
Kiracının evden çıkarılması içingeçerli bir sebep olması gerekir, bunlardan bazıları ödememe sebebiyle icra yoluyla tahliye (Örnek 13), ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ve taahhütnameye dayalı icra/dava yollarıdır.
Halk arasında protesto olarak belirtilen husus kira bedelini ödemeyen veya sözleşmeye aykırı davranan kiracıya noter vasıtasıyla çekilen ihtarnamedir.
Sebebine göre değişmekle birlikte (örn: temerrüt için 30 gün), dava neticesindeki fiili tahliye süresi genellikle karardan sonraki 15-30 gündür.
Davanın istinafa (BAM) veya Yargıtay’a taşınması halinde süreç 2-3 yılı bulabilir.
Ödeme kayıtları ile fiili kira ilişkisi ispatlanarak yazılı sözleşmesi olan kiracılarla aynı yasal yollar izlenir.
Yeni malik, tapuyu aldıktan sonra 1 ay içinde ihtar çekerek 6 ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
Hayır, TBK’ya göre sözleşme süresinin dolması tek başına bir tahliye sebebi değildir, sözleşme otomatik uzar.
Verilen yasal sürelerin (örneğin temerrüt için 30 gün) dolmasının hemen ertesi günü veya sözleşme bitimini takip eden 1 ay içinde açılır.
Dava yoluyla 1-2 yıl, anlaşmalı tahliyelerde veya icra takiplerinin itirazsız kesinleşmesinde 3-6 aydır.
En kolay ve hızlı yol, usulüne uygun ve geçerli bir yazılı “Kira Tahliye Taahhütnamesi” almaktır.
Gerçek ve samimi bir ihtiyacın doğması, kiracının borcunu aksatması veya geçerli bir tahliye beyanında bulunmuş olmasıdır.
Öncelikle alanında uzman bir kira hukuku avukatına danışılarak doğru ihtarname (örn: ev sahibi tahliye ihtarnamesi) keşide edilmelidir.
Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde veya İcra Hukuk Mahkemesinde açılır.
Kesinleşen veya icra edilebilir mahkeme kararı varsa, icra memurları ve kolluk kuvvetleri (polis/jandarma) eşliğinde zorla evden çıkarılır.
Harçlar yıllık kira bedeli üzerinden nispi olarak hesaplanır, kiracı tahliye davası harca esas değer yüksekse dava masrafları da artar.
Tarafların dava yoluna gitmeden, kiralananın boşaltılacağı tarih ve şartlar (depozito iadesi, taşınma yardımı vb.) üzerinde yazılı olarak uzlaşmasıdır.
Kiracının ilamsız icra takibine (Örnek 13 veya taahhütname takibi) yaptığı itirazın kaldırılması ve tahliyesi istendiğinde açılır.
Kiracının takibe itiraz etmemesi ve süresinde evi boşaltmaması halinde en hızlı icra prosedürü 2-3 ay sürer.
Evet, işyeri ihtiyacını ispatlamak koşuluyla yeni malik TBK 351 uyarınca tahliye davası açabilir.
Konutlarla büyük ölçüde aynı kurallara tabidir; ancak ihtiyaç iddiasının “ticari gereksinim” boyutunda ispatlanması gerekir (işyeri kiralarında tahliye).
Zorunlu değildir ancak usuli hatalar davayı yıllarca uzatabileceği veya reddedilebileceği için uzman avukatla çalışmak kritik önem taşır.
TBK genel hatlarıyla zayıf olan kiracıyı korur, ancak malikin haklı sebepleri (ihtiyaç, temerrüt) usulünce ispatlandığında malik korunur.
Tebligat Kanunu madde 21 uyarınca muhtara bırakılan tebligat hukuken kiracıya yapılmış sayılır ve yasal süreler işlemeye başlar.
Mahkemenin, kiralanan taşınmazın boşaltılarak mülk sahibine iade edilmesine yönelik verdiği resmi hükümdür.
Komşuların şikayetleri, polis tutanakları veya site yönetimi kararları delil gösterilerek TBK m.316 (özen borcuna aykırılık) gereği ihtar sonrası tahliye davası açılır.
Kira sözleşmeniz aynı şartlarda devam edecek ve başkaca durumlar olmadığı sürece yeni malik ihtiyacını ispat etmediği sürece sizi tahliye edemeyecektir.
Bu rehberde yer alan şartların mevcut olması halinde kiracının tahliyesi için hukuki süreci başlatmanız gerekmektedir.
Kiracı ödemelerini banka havalesi (açıklamaya kira bedeli yazılarak) veya PTT konutta teslim şekilinde yapmalıdır.
Depozitonun haksız tutulması, eve yapılan zorunlu masrafların ödenmemesi veya haksız tahliye nedeniyle ev sahibine dava açabilir.
Hayır, 5 yıl dolunca sadece kira bedelinin güncellenmesi için “Kira Tespit Davası” açılabilir, tahliye için başkaca durumlar yoksa 10 yıllık uzama süresi beklenmelidir.
Sözleşmede alt kiralama yetkisi yoksa (alt kiraya verme yasağı), bu durum sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve ev sahibi asıl kiracıya “sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye” davası açabilir. Ayrıca şartların mevcut olması halinde haksız işgal tazminatı (ecrimisil) talep edilebilir.
1 Eylül 2023 itibarıyla zorunlu arabuluculuğa tabi davalar arasına kira hukuku da eklenmiştir. Tahliye, kira bedeli tespiti, kira uyarlama ve kira alacağı gibi konularda, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava açılmadan önce tamamlanması gereken mecburi bir yasal adımdır.
Kesinlikle şarttır. Tahliye davasında arabuluculuk ve kira tespit davası arabuluculuk süreçleri dava şartıdır. Arabuluculuk bürosuna başvurup sürecin sonunda düzenlenen “son tutanak” alınmadan doğrudan mahkemede dava açılırsa, davanız esasa girilmeden usulden reddedilir.
Yasal Uyarı: Bu web sitesinde/makalede yer alan tüm içerikler yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, hukuki mütalaa veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Her hukuki uyuşmazlık kendi somut olayının özelliklerine göre farklılık gösterdiğinden, buradaki bilgilere dayanılarak doğrudan işlem yapılması tavsiye edilmez. Sitenin ziyaret edilmesi veya iletişime geçilmesi kendiliğinden bir avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. İçeriklerin kullanımından doğabilecek doğrudan veya dolaylı zararlardan sorumluluk kabul edilmemektedir.